В конце 2021 года, мне позвонил родственник. У него проблема — требовалась замена полотенцесушителя. Капало не сильно, но оставлять это было нельзя. Он позвонил в “Единый диспетчерский центр” и оформил заявку. Примерно через полчаса ему позвонили из местной диспетчерской службы, уточнить проблему. Убедившись, что авария незначительная и не несёт угрозы затопления соседей, договорились о приходе сантехников на следующий день.
Согласно договорённости, ближе к обеду, пришли два слесаря-сантехника. Осмотрели неисправность и приговорили полотенцесушитель к демонтажу. Перекрыли воду в стояке, срезали трубу и установили два крана в качестве заглушки.
Прошёл почти месяц, родственник позвонил в диспетчерскую, спросить, как так двигаются дела и когда заявка будет исполнена? Оказалось, что они готовы к работе, только и ждут, когда заявитель сообщит, что купил новый полотенцесушитель. После чего они с радостью его установят, затем выставят счёт на оплату, согласно утверждённому прейскуранту.
На недоумение заявителя, что об оплате необходимо предупреждать заранее, сказали, можно не волноваться. Из-за отсутствия запорных устройств на стояке, отключение воды и монтаж кранов осуществлён бесплатно! Вот тут у него закрались сомнения и он связался со мной, попросил помочь разобраться в ситуации.
Суть вопросов заключалась в следующем:
- Сколько стоит поменять полотенцесушитель в ванной?
- Можно ли ставить краны на полотенцесушитель?
- Кто должен менять полотенцесушитель в квартире ЖЭК или собственник?
- Можно ли осуществить полный демонтаж полотенцесушителя в ванной?
Зачем нужен полотенцесушитель
Помимо назначения исходящего из названия — сушка полотенец, белья, одежды и прочих предметов обихода, полотенцесушитель обогревает помещение и создаёт дополнительное движение воздушных масс. Подогретые потоки воздуха быстрее поднимаются наверх и затягиваются в вытяжное отверстие вентиляции. Это способствует ускоренной просушке помещения.
Надлежащий микроклимат “влажных” комнат в свою очередь позволяет избежать образования плесени и опасных для здоровья человека грибковых аллергенов. Это важный момент, который необходимо учитывать. Особенно касается старых построек, в деревянными перекрытиями и квартир которые сделали путём переустройства из коммуналок или больших, многокомнатных квартир. В таких случаях вентиляция отдельных помещений не была предусмотрена изначально и зачастую носит символический характер.
Это как раз наш случай. Дом построен в 30-х годах. Полы и межкомнатные перегородки деревянные. А вытяжное отверстие ведёт в короб, проходящий через туалет на кухню.
Получается, что отказаться от полотенцесушителя не вариант. Слишком рискованно. К тому же, когда на первом этаже коммерческая компания делала капитальный ремонт, я видел состояние досок под туалетом выше расположенной квартиры. Было удивительно, что никто ещё не провалился. Но что там за история с установленными запорными кранами и “бесплатными” работами? Надо разобраться подробней.
Стоимость замены полотенцесушителя
Судя по внешнему виду, в квартире была сама простая в мире конструкция «П-образный». Функционал и возможности устраивали более чем полностью. В качестве замены посмотрели нечто похожее. На момент написания заметки в магазине Леруа Мерлен устройств необходимой формы не было. Только М-образные.
Нужной формы нашлись в большом количестве на сайте ВсеИнструменты.ру. От 1220 ₽ до 15145 ₽. Последний сделан из бронзы, с дополнительными перекладинами. Просто Бентли в мире полотенцесушителей это класса.
Однако для нашего случая, подходящие размеры имел полотенцесушитель стоимостью около двух тысяч рублей. Но помимо самого девайса необходимо заложить стоимость работ. Для этого идём на сайт управляющей компании, в раздел “платные услуги”.
Согласно прайсу нашей УК, в 2022 году, замена полотенцесушителя управляющей компанией включает следующие расценки:
| Выход специалиста для осмотра | 305,08₽ |
| Отключение стояка ХВС/ГВС на 2 часа (за 1 стояк ВС) | 1525,42₽ |
| Демонтаж полотенцесушителя в ванной | 813,56₽ |
| Установка шарового крана | 508,47₽ х 2шт |
| Замена полотенцесушителя с подключением к системе горячего водоснабжения, без устройства перемычки | 2033,90₽ |
| Итого, стоимость замены полотенцесушителя: | 5694,9₽ |
Это только работы, не считая покупки полотенцесушителя и двух шаровых кранов. Если действовать официально, в самом экономичном варианте замена полотенцесушителя обйдётся в 6000 — 8000 рублей. Дороговато, но что делать, придётся раскошелиться. Или нет?
Кто должен менять полотенцесушитель в квартире
Согласно Гражданскому Кодексу РФ, ст. 210: “Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.” Это значит, что своё имущество собственник обслуживает самостоятельно, за свой счет. Либо путём найма специализированных компаний, с последующей оплатой из своего кармана.
А вот обслуживание общего имущества регламентировано Постановлением Правительства РФ №491 от 13 августа 2006 года. В главе IV, Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, определено: “Собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество…”
Оплату за ремонт общего оборудования и помещений, вносят все владельцы помещений, в долях соразмерно своим площадям. Чаще это осуществляется путём ежемесячного внесения платы за коммунальные услугам. В квитанцию отдельно вписана строка “Содержание жилого помещения”. Именно в ней заложены расходы на услуги управляющей компании, работы и расходы ресурсов на обслуживанию общего имущества многоквартирного дома.
Осталось дело за малым — понять, где ваше имущество, а где общее. Второе не только нежелательно ремонтировать самостоятельно, но и зачастую за это может наступить ответственность. Самовольное вмешательство в работу коммуникаций дома может нарушить работу инженерной сети и привести к плачевным последствиям.
И не имеет значения, вы вмешались сами, или наняли для этого стороннюю компанию. В первую очередь, претензии предъявят собственнику квартиры, как к инициатору и виновнику. Даже если он лично не принимал участие в событиях после которых был причинён ущерб. В случае нанесения существенного ущерба, другим собственникам или общедомовому имуществу, размер исковых требований может исчисляться сотнями тысяч рублей.
К сожалению, законодательство РФ не имеет чёткого, однозначного положения относительно общедомового имущества. Из-за разнообразия инженерных сетей, в каждом случае приходится разбираться индивидуально.
Один из нормативно-правовых актов определяющих общее имущество — Постановление Правительства РФ №491 от 13 августа 2006 года. В главе I. “Определение состава общего имущества”, пункт 2, подпункт д), включает в состав общего имущества: “механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, … находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);“
И пункт 5, дополняет: “В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств…”
Проще говоря, стояк, ответвление и первый кран, позволяющий отключить воду в квартире, находятся под ответственностью управляющей компании. А также, если устройство обслуживает несколько помещений (несколько квартир или иных нежилых помещений). Их ремонт и замена осуществляются за счёт ежемесячных платежей по коммунальным услугам.
Надо понимать, что в этом случае замена полотенцесушителя силами УК осуществляется только когда он неисправен. Если вы просто захотите поменять на современный, красивый, и при этом он нормально функционирует, эта прихоть оплачивается из кармана заказчика.
Схема подключения полотенцесушителя
Для полного понимания сути необходимо рассмотреть как водяной полотенцесушитель подключён к стояку горячей воды. Есть два основных принципа: с байпасом и без него.
Байпас — перемычка, запасной путь. В нашем случае резервный маршрут для движения воды, газа, воды или иных жидкостных веществ, в трубопроводах.
На вопрос, можно ли ставить краны на полотенцесушитель? Ответ такой — наличие байпаса в конструкции допускает такое вмешательство. Это позволяет поставить запорные краны перед полотенцесушителем, и после него. Перекрытие воды этими кранами не приведет к ограничению движения воды в стояке. И ваши соседи даже не заметят, что вы какой-то кран закрыли.
А вот отсутствие байпаса переводит ваше устройство в другую юридическую плоскость. Если в такую систему врезать кран, то его перекрытие скажется на всех квартирах, которые обслуживает данный стояк. Это значит, что полотенцесушитель обслуживает несколько помещений. Наш случай именно такой.
Получается, что замена именно этого полотенцесушителя управляющей компанией должна быть осуществлена за счёт ежемесячных платежей, а не за счёт средств собственника.
Но гладко было на бумаге, да забыли про овраги. Подрядчик осуществляющий сантехнические работы отказывается этого делать. По имеющимся у него инструкциям, полотенцесушитель обслуживается за счёт собственника. И хоть ты треснии, пальцем не пошевелит, пока из управляющей компании не придёт соответствующий заказ-наряд.
Как заставить управляющую компанию работать по закону
На сайте УК поискал контакты и нашёл форму для электронного обращения. Первое письмо я написал на “человеческом языке”. Описал, что в конце года сделал заявку, а спустя месяц её не отработали полностью. Также напомнил, что в силу конструктивных особенностей, все эти дни, всех квартирах по этому стояку не работают полотенцесушители не работают.
Исполняющему обязанности директора ГБУ
От гражданина собственника
Проживающего в России
Заявление
14.12.2021г в 16:11 мной была сделана заявка на ремонт неисправного полотенцесушителя. На момент протечки полотенцесушитель не имел запорных кранов и относился к общедомовому имуществу.
Сотрудники диспетчерской службы демонтировали полотенцесушитель и установили для запорных крана. С 15.12.2021г. в квартире отсутствует полотенцесушитель. Помещение «ванная комната» не имеет подогрева для просушки. Прошу принять меры к устранению проблемы.
А именно — способствовать ремонту, или замене на новый, полотенцесушителя. Установке его на место. И демонтажу временных запорных кранов. Прошу дать ответ на электронную почту.
26.01.2022г. подпись заявителя.
Через несколько дней, на электронную почту пришёл ответ, на обычном канцелярском языке. В котором ответственное лицо заявляет, что всё отлично, с системой горячего водоснабжения полный порядок. А запорные краны необходимы для обслуживания. Замена полотенцесушителя не упоминалась, будто это не являлось основной темой письма.
Я сделал ещё одну попытку, и отправил новое обращение, на имя директора, в котором сообщил, что до работ по демонтажу, кранов не было. И снова напомнил, что уже прошёл месяц, как у половины подъезда в ванных комнатах холодные полотенцесушители. Теперь решил прописать нормативные акты, которыми, по моему мнению, они обязаны руководствоваться. Бывает не лишним лишний раз продемонстрировать серьёзность намерений заявителя.
Директору ГБУ
От собственника
Заявление
14.12.21, по адресу Россия, начал капать полотенцесушитель в ванной. Строение полотенцесушителя без запорных кранов и он относится к общедомовому имуществу.
14.12.21г. 16:11 в диспетчерскую была сделана заявка на устранение неисправности.
15.12.21г. силами дежурной бригады сантехников, полотенцесушитель был признан непригодным к ремонту и вырезан. В единый стояк полотенцесушителя установили два запорных крана. Собственнику предложено купить новый полотенцесушитель за свой счёт. В противном случае вместо него будет установлен “кусок пластиковой трубы”.
(собственники жилых помещений, через которые проходит данный стояк, по сей день не получают оплачиваемой услуги по функционалу полотенцесушителей)
Однако согласно Жилищному кодексу РФ, ст. 162, управляющая организация обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества.
И в соответствии со ст. 154 Жилищного кодекса РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
А также, установка запорных кранов, выделяет часть инженерной системы многоквартирного дома, под ответственность собственника жилого помещения. Однако согласно ч.4 ст.37 Жилищного кодекса РФ, собственник помещения в многоквартирном доме не может выделять в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в МКД. Подобное возможно только с согласия всех собственников многоквартирного дома. Если это не влечёт за собой ущемление прав и интересов других собственников.
Однако конструкция этого стояка, подразумевает, что перекрытие одного из запорных кранов, закрывает поток горячей воды по всем квартирам с этим стояком. Что делает невозможным передачу части этого общедомового имущества, по техническим причинам, в силу особенностей проекта.
В связи с вышеозвученным, прошу вас рассмотреть вопрос по исполнению обязанностей управляющей организации, согласно Договору управления многоквартирным домом. А именно:
- Привести общедомовое имущество в надлежащий порядок — заменить часть неисправного оборудования (полотенцесушитель), которое признано непригодным к ремонту, на новое.
- Демонтировать установленные запорные краны.
- Сопровождающие расходы отнести к содержанию общедомового имущества.
- Довести до сведения, компанию обслуживающую инженерную систему дома, существовании законов Российской Федерации и недопустимости подобного в дальнейшем.
P.S. Не буду возражать, если старый полотенцесушитель будет отремонтирован и установлен обратно. Но у меня будут все основания написать заявление в полицию, о подозрении в мошенничестве.
Ответ прошу дать на электронную почту.
На что получил очередную отписку. В которой сообщалось, что демонтаж кранов «не целесообразен». Тогда стало ясно, УК и нанятый подрядчик заняли глухую оборону.
Как пожаловаться на управляющую компанию
На тот момент у меня уже было два суда, и браться за третье дело не хотелось. Принято решение пойти через контролирующие организации. Для начала выбрал Жилищную инспекцию. Эта организация занимается государственным надзором за предпринимательской деятельностью по управлению многоквартирными домами. Попутно они оформляют и прекращают лицензии для деятельности УК.
В начале 2007 года уже был опыт обращения в жилинспекцию. В доме переносили газовые трубы, и в процессе работ подрядчик причинил ущерб: испортили обои и газовой горелкой расплавили пластиковый потолочный плинтус. Бригадир не хотел составлять акт осмотра и постоянно бегал от меня. ДЭЗ активно защищали подрядчика, и не понимали кто из них будет ответчиком в суде.
После жалобы в Жилищную инспекцию пришёл представитель ДЭЗ, уточнил сумму ущерба. Прямо в квартире выдал деньги, и попросил написать расписку, об отсутствии претензий. Через несколько дней от жилинспекции пришел ответ, что согласно расписке вопрос решён.
В этот раз история пошла по аналогичному сценарию. С помощью городского портала отправил в инспекцию текст следующего содержания:
14 декабря 2021 года, по адресу Россия, была обнаружена протечка полотенцесушителя. Данный полотенцесушитель не имеет запорных кранов. Что не позволяет обслуживать его своими силами. Из-за подобной конструкции он относится к общедомовому имуществу.
По вопросу ремонта полотенцесушителя, 14.12.2021г. в диспетчерскую была сделана заявка. Которая была исполнена на следующий день. В результате работ, полотенцесушитель был демонтирован. В качестве заглушек на трубы установлены два запорных крана.
Дальнейшие работы, ремонт или замена неисправного полотенцесушителя, не проводились. Сотрудники диспетчерской службы отказываются “чинить за свой счёт”. На сегодняшний день, в силу конструкции, “подогрев полотенцесушителя” не осуществляется по всем квартирам этой лини стояка.
По данному вопросу мной было сделано несколько обращений в управляющую компанию ГБУ “***”. Однако в ответ приходят лишь отписки, за подписью некоего “С.Н.Лиджаев”, о том, что всё хорошо. Их всё устраивает. Требование осуществить ремонт или замену полотенцесушителя игнорируют. На информирование о не оказываемой услуге сообщают, что “система горячего водоснабжения находится в исправном состоянии”.
Данное положение ущемляет мои права и интересы, как собственника жилья и потребителя услуг ЖКХ. А также наносит ущерб имуществу и здоровью. Полотенцесушитель предназначен для создания комфортного микроклимата, для снижения влажности, для ускорения высыхания воздуха и поверхностей в ванной комнате.
Повышенная влажность, которая создается в ванной комнате в силу назначения этого помещения, способствует возникновению плесени, грибков, которые могут причинять вред здоровью человека. Для снижения риска возникновения плесени необходимо тщательно просушивать помещение, и именно для этого и предназначены полотенцесушители.
Прошу провести проверку на предмет законности действий и бездействия ГБУ “***”. В случае подтверждения фактов нарушения законодательства РФ, привлечь виновных к ответственности по ст. 7. 22 КоАП РФ
Через два дня со мной связались из местной диспетчерской и заявили о готовности установки полотенцесушителя. Определили дату и в условленное время пришли два молодца, принесли согнутую трубу и водрузили на место старого устройства. При этом, они отказались снимать запорные краны. Объяснив это тем, что “сейчас слишком хлопотно отключать и сливать стояк». Как и ожидалось, попросили дать расписку об отсутствии претензий.
С 2007 года прошло много времени. Я уже знаю, что подобные расписки давать необязательно. Поскольку никаким правовыми актами не предусмотрены. Если была заявка, то должен быть заказ-наряд. Но они просрочили допустимые сроки реагирования и не хотели подставляться. А у меня было хорошее настроение. Подписал и мысленно передал привет в жилинспекцию.Это ведь для них предназначалось. Прошло больше десяти лет, а государственная надзорная организация всё ещё принимает бумажки не предусмотренные законодательством.
Однако дело ещё не закончилось и меня взял азарт. Решил отвесить УК ещё один щелчок по носу. Отправил им следующий запрос:
По обращению в жилищную инспекцию, в квартире, по адресу Россия, за счёт ежемесячных коммунальных платежей, силами ГБУ “***”, был заменён неисправный полотенцесушитель, который в силу конструктивных особенностей являлся общедомовым имуществом. Однако в результате работ, к полотенцесушителю были установлены два запорных крана.
Согласно п.5 “Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме” от 13.08.2006 г. № 491 в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства.
Таким образом, получилась передача общедомового имущества в собственность и под ответственность собственнику квартиры. Однако Минстрой России обращает внимание на то, что изъятие из имущественного комплекса многоквартирного дома, являющегося сложным инженерным сооружением, отдельных составных частей, способно привести к нарушению требований ЖК РФ к надлежащему содержанию общего имущества МКД, обеспечивающему соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома.
Согласно ст.36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. А уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Будучи искренне убеждённым в том, что ГБУ “***” при исполнении своих обязанностей руководствуется исключительно законами Российской Федерации и не занимается самоуправством, прошу предоставить копию протокола общего собрания собственников многоквартирного дома, по адресу Россия, на котором темой собрания было бы отчуждения части общедомового имущества, в пользу собственника квартиры №***.
Если подобное собрание не проводилось, и отчуждение не происходило, прошу предоставить документ, подтверждающий, что полотенцесушитель, находящийся в ванной комнате квартиры №***, по-прежнему является общедомовым имуществом и в результате технических работ, в собственность владельца квартиры не передавался и по-прежнему, невзирая на имеющиеся запорные краны, находится в зоне ответственности управляющей компании.
А также, довожу до вашего сведения, что в силу конструктивных особенностей, перекрытие одного из кранов, лишает подогрева полотенцесушителей всех квартир подъезда, по линии стояка. Это значит, что если кран будет случайно задет, или в следствии шалости детей, закрыт, то в дальнейшем это может привести к требованиям перерасчёта за оплату коммунальных платежей, из-за не оказываемой услуги. И даже к судебным разбирательствам.
На что получил ответ с обещанием снять краны в течение месяца.
Через пару дней со мной снова связались из диспетчерской, назначили дату очередных работ в квартире. За день до этого, на двери подъездов дома появилось объявление об отключении горячей и холодной воды. Необычно было осознавать, что причина этого — я. Сотни людей оставлены без воды, потому что мне вздумалось играть в законодательство. В этот раз сантехники окончательно закрыли заявку на ремонт полотенцесушителя от 12.2021 года.
Можно было ещё побороться за то, чтобы размеры нового полотенцесушителя полностью соответствовали размерам старого. Чтобы его покрасили. Но родственника это устроило и он попросил больше не мучить управляющую компанию. На этом дело было закрыто.
Выводы
- Полотенцесушитель — важный элемент ванной комнаты. Если он есть, то не стоит его демонтировать и рисковать здоровьем, состоянием квартиры.
- Если от стояка до полотенцесушителя отсутствуют запорные краны, это значит, данное устройство является общим имуществом и обслуживается силами управляющей компании, за счёт ежемесячных платежей.
- Если запорные краны имеются, но отсутствует байпас, или при перекрытии запорного крана проток воды перекрывает воду в соседние квартиры, этот полотенцесушитель также относится к общему имуществу.
- Если хотите сэкономить время, не пишите обращения “по-человечески”. Максимально кратко опишите проблему и перечислите нормы законов, которые по вашему мнению нарушены.
- Вы не обязаны долго и нудно переписываться с исполнителем. После первой отписки можете начинать жаловаться в надзорные органы.
Теперь вы знаете, за чей счёт, и в каких случаях, осуществляется замена полотенцесушителя в квартире. Отстаивайте свои права. Вопросы можете писать в комментарии. Отвечу если будет возможность.
Добрый день! Очень жаль, что многие вопросы с укашками и другими обслуживающими компаниями решаются только через жил.инспекцию. Я таким образом заменила эл.счетчик, ушло где-то пол года на это, и то только после написания на сайт жил.инспекции (по новым правилам его меняют за счет эл.сетевой компании). Сейчас тоже встал вопрос по замене полотенцесушителя, но он у меня просто старый, не капает (т. три раза…), некрасивый, поэтому и думаю каким образом заставить заменить за счет УК. Не делать же специально дыру… а кап.ремонт только через 10 лет
К сожалению, «некрасивый» могут поменять только за ваш счёт. Как вариант — есть нормативы регламентирующие сроки замены водопроводных труб (срок службы домовых сетей). Трубопроводы горячего водоснабжения требуют замены через 15 лет. Если срок прошёл, необходимо требовать от УК срочного исполнения, невзирая на запланированные сроки капремонта.
https://www.msk.kp.ru/daily/26115.5/3009612/ (все нормативы и постановления необходимо перепроверять на актуальность)
Если ничего не подходит, то остаётся только покрасить в цвет делающий полотенцесушитель красивым